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時事分享



不知道是不是畢業季的緣故,這陣子,恰恰有不少朋友不約而同地詢問各種租屋問題。

這其中有房東也有房客。對房東來說,最常見的多是遇到欠租不繳,或是破壞屋況,抑或者是以噪音、氣味造成鄰居困擾的爛房客,嚴重點的是房客在房子裡面自殺或是病故。房東有那麼多苦處,自然也不乏房客遇到爛房東,例如,強逼搬家、扣押金修繕、開門查看屋況,還有房東粉飾太平,入住之後才發現居住品質難以恭維,弄得現在房客騎虎難下的狀態。

在這些千奇百怪的問題之中,約莫都有一個共同鐵窗點,就是房東和房客彼此對於權利義務不那麼了解,想透過法律保障權益,卻又不知道如何下手,覺得受委屈的一方,想到為了沒多少錢搞一個曠日廢時的官司,往往就是阿Q地「等房東報應」或是乾脆用「算了」兩字了結此事。

長期以來沒被解決的租屋困境,也成了新政府上台之後的當務之急,所以,內政部就制定了新版的租賃契約,要求明年一月起,房東不能再限制房客遷入戶籍 、申報租金扣抵綜合所得稅,違反者最高可處30萬元罰鍰。除了上述情況外,房東提前終止租約、要求兩個月房租以上的押金、臨時調漲水電費、超過一個月租金的不合理違約金額以及房客欠繳租金等糾紛也在規範之摺疊紗窗中。

不過,在筆者看來,從這份定型化契約中,衍生出幾個構面仍需要解決。

其一,是「業者」的認定。雖然媒體都把重心放在報稅、遷戶口與押金等問題,卻忽略了契約中對「業者」認定只是依據行政院消費者保護處解釋的「不論公司、團體或個人,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者」,雖說這可能是為了要讓審閱期能夠行之有理,但在以個人為主的台灣租屋市場中,「業者」從寬認定在未來至少會出現兩個問題需要解決。

首先是稅的問題,既然是業者,對於因為房租收入得影響個人綜合所得稅稅率一級以上的房東,是否會主張既然是業者,租金收入為何要併入個人綜合所得稅計算?另一個問題是,如果是以此為業,那麼某些公務員在外不得兼職,房東是否也應該被視為兼職?對於主管機關內政部而言,當到處都是業者的時候,如何查核?如何管理?如何懲處?若是要深究起來,並非三言兩語就可解決。

其次,是市場機制的問題。即使今天房客很開心地能夠報稅、遷入戶口,也可以享受審閱期,但政府管不了房東不想租,也不能強迫房東不調整租金,換言之,表面上適用了新的定型化租賃契約保障了房客,可是實質上,主控權仍在房東,短租、高租金可能會成為另一個市場的怪象。

若從供需和成本角度來觀察,隨著房屋稅與地價稅等持有成本持續增加,加上買不起房的租屋人口大增,若真到最後逼使房東不拿房子出來租,無法順利增加供給的狀況下,租屋市場上的好案子將會奇貨可居,漲租不愁理由的房東,持續調漲住宅租金似乎也是無可避免。

其三,是解決紛爭的平台,目前仍舊依著民法走的租賃,若產生問題依舊還是得曠日廢時走法院,房東房客若無法在一個快速的信任平台基礎下找公道,終究到最後也只有強凌弱和大吃小。

對租賃市場有個開始是好事,可是要是只挑簡單的做,終究只會讓本來買也痛苦,到最後變得租也難過。

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》,現職為住商不動產企劃研究室主任。)

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